Table des matières

Introduction

Les études de faisabilité hôtelière constituent un enjeu stratégique majeur dans le développement touristique de Grande Comore (Ngazidja), la principale île de l’Union des Comores. Face à un potentiel touristique largement sous-exploité, plusieurs projets hôteliers d’envergure ont fait l’objet d’analyses techniques et économiques approfondies depuis les années 2000, visant à positionner l’archipel comme une destination émergente de l’océan Indien.

Ces études s’inscrivent dans un contexte où les Comores accueillaient seulement 28 000 touristes en 1998, un chiffre révélant le caractère très secondaire de cette destination touristique. Avec un secteur hôtelier limité et des infrastructures d’accueil insuffisantes, l’archipel se situe à un “stade liminaire du processus de mise en tourisme”, selon l’analyse du géographe Jean-Christophe Gay. Les études de faisabilité apparaissent donc comme des outils indispensables pour structurer le développement hôtelier et attirer les investissements nécessaires à la modernisation de l’offre d’hébergement.

Parmi les projets emblématiques ayant bénéficié d’études détaillées figurent le Silver Moon Resort, le Stars Hotel, le complexe de la Corniche et le Jannet Al Kamar. Ces initiatives reflètent une volonté gouvernementale de faire du tourisme “un des socles de développement des Comores”, comme énoncé lors de la Conférence des Partenaires au Développement de décembre 2019 à Paris.

Le contexte du développement hôtelier à Grande Comore

Un secteur touristique en construction

Le diagnostic touristique de Grande Comore réalisé en novembre 2021 par Tourisme Sans Frontières révèle une offre d’hébergement limitée, tant en termes de capacité que de standards internationaux. Cette situation contraste avec le potentiel naturel et culturel de l’île, qui dispose d’atouts considérables : le volcan Karthala, des plages préservées, un patrimoine architectural et immatériel riche, ainsi qu’une position géographique stratégique dans l’océan Indien.

Les hébergements touristiques existants souffrent de plusieurs lacunes identifiées lors du diagnostic : infrastructure vieillissante, absence de classification standardisée, services limités et difficultés d’accès. Cette situation justifie pleinement le recours à des études de faisabilité rigoureuses avant tout nouveau développement hôtelier, afin d’assurer la viabilité économique des projets et leur conformité aux attentes des clientèles internationales.

Le cadre institutionnel et réglementaire

L’Agence Nationale pour la Promotion des Investissements (ANPI) joue un rôle central dans l’accompagnement des projets hôteliers. Lors de sa présentation d’octobre 2014 à Moroni, l’ANPI a mis en avant plusieurs atouts pour attirer les investisseurs : un pays sécurisé, une population jeune, un environnement des affaires en constante amélioration, et l’intégration régionale du pays (COMESA, AGOA, OHADA). L’État comorien s’est également engagé dans la “modernisation des infrastructures économiques de base”, incluant la réhabilitation des routes, l’extension du réseau électrique et l’amélioration des logistiques portuaires et aéroportuaires.

Le Catalogue des sites d’investissements hôteliers publié par le PIDC en 2023 témoigne de cette volonté institutionnelle de structurer l’offre foncière disponible pour les projets touristiques, en identifiant les zones prioritaires de développement et en fournissant aux investisseurs potentiels une cartographie des opportunités.

Le projet Stars Hotel : une étude de référence

Caractéristiques du projet

L’étude de faisabilité du Stars Hotel, un établissement quatre étoiles à Grande Comore, a été réalisée en août 2009 par le cabinet KPMG Lebanon pour le compte de SCAC Inc., représenté par Patrick V. Jabre. Cette étude constitue l’un des documents les plus complets disponibles sur un projet hôtelier aux Comores, offrant une analyse détaillée des aspects financiers, opérationnels et commerciaux.

Le rapport précise explicitement qu’il s’agit d’une “étude de faisabilité pour l’établissement d’un hôtel quatre étoiles à Grande Comore”, commandée dans le cadre d’une lettre d’engagement datée du 9 juillet 2009. Le cabinet KPMG a souligné que ce rapport était destiné uniquement aux destinataires identifiés et ne constituait pas un conseil en investissement, laissant la décision finale de procéder ou non au projet entièrement au client.

Méthodologie et portée de l’étude

Bien que les détails techniques complets de l’étude ne soient pas entièrement accessibles, le document indique que KPMG a conduit une analyse selon des “termes de référence” spécifiques établis avec le client. Cette approche méthodologique rigoureuse reflète les standards internationaux applicables aux études de faisabilité hôtelière, incluant typiquement l’analyse de marché, l’évaluation de la demande, le dimensionnement optimal de l’établissement, les projections financières et l’analyse de sensibilité.

L’implication d’un cabinet international de premier plan comme KPMG témoigne du sérieux des investisseurs et de leur volonté de fonder leurs décisions sur des analyses professionnelles conformes aux normes internationales. Cette démarche contraste avec certains projets touristiques aux Comores qui ont souffert d’un manque de préparation technique et financière.

Les projets de complexes hôteliers à Ouellah

Le complexe de sept étages (promotion 2020)

Un projet ambitieux de “complexe hôtelier de sept étages avec sous-sol sis à Ouellah, Grande Comore” a fait l’objet d’un mémoire de fin d’études d’ingénieur présenté à l’École Supérieure Polytechnique de l’Université d’Antananarivo en juillet 2021. Réalisé par Mohamed Abdallah GAMIL dans le cadre du parcours Génie des Structures et du Bâtiment, ce travail académique démontre l’approche technique rigoureuse nécessaire à la conception d’infrastructures hôtelières aux Comores.

Le jury de soutenance, présidé par Monsieur RABENATOANDRO Martin (Maître de Conférences) et comprenant plusieurs experts en génie civil, a validé cette étude qui aborde la conception et le dimensionnement structurel d’un bâtiment hôtelier de grande hauteur. La localisation à Ouellah, dans la région de Grande Comore, suggère une volonté de développer l’offre hôtelière au-delà de la capitale Moroni.

Le complexe quatre étoiles (promotion 2008)

Antérieurement, en décembre 2008, un autre projet de “construction d’un complexe hôtelier 4 étoiles sis aux Comores” avait été étudié dans le cadre d’un mémoire d’ingénieur BTP présenté à la même institution par ASSIANDI Haidar. Ce travail, soutenu sous la direction de Monsieur RAZAFINJATO Victor et examiné par un jury composé de plusieurs experts, couvrait l’ensemble des aspects techniques et architecturaux d’un établissement hôtelier de standing international.

Le mémoire comprenait plusieurs parties distinctes : un cadre général du projet avec une présentation des Comores et un aperçu du tourisme dans l’archipel, une étude architecturale détaillant les conditions d’habitabilité de l’hôtel, et des études techniques incluant le pré-dimensionnement, l’effet du vent et la descente de charges. Cette structure méthodologique reflète l’approche pluridisciplinaire nécessaire à la conception d’infrastructures hôtelières dans un contexte insulaire tropical soumis à des contraintes climatiques spécifiques.

Les autres projets structurants

Le complexe de la Corniche

Le projet de complexe hôtelier de la Corniche figure parmi les initiatives d’envergure identifiées pour le développement touristique de Grande Comore. Bien que les détails spécifiques de son étude de faisabilité ne soient pas entièrement documentés dans les sources disponibles, ce projet s’inscrit dans la stratégie de valorisation du littoral comorien.

Le diagnostic touristique de 2021 souligne l’importance du “tourisme littoral” comme filière prioritaire pour Grande Comore, recommandant le développement d’infrastructures hôtelières le long des zones côtières préservées. Le projet de la Corniche répond à cette orientation stratégique en visant à créer une offre d’hébergement de qualité dans un cadre maritime attractif.

Le projet Jannet Al Kamar

Le Jannet Al Kamar représente un autre projet hôtelier significatif pour Grande Comore, dont l’étude de faisabilité s’inscrit dans la dynamique de diversification de l’offre touristique. Le nom même du projet, évoquant le “jardin de la lune” en référence à l’appellation traditionnelle des Comores, témoigne d’une volonté de valoriser l’identité culturelle de l’archipel dans le positionnement commercial de l’établissement.

Ces projets multiples reflètent un intérêt croissant des investisseurs pour le potentiel touristique de Grande Comore, malgré les défis infrastructurels et opérationnels identifiés dans les diagnostics sectoriels.

Les enjeux techniques et financiers des études de faisabilité

L’analyse de la demande touristique

Toute étude de faisabilité hôtelière aux Comores doit composer avec les caractéristiques particulières de la demande touristique locale. Selon le diagnostic de 2021, les clientèles se répartissent entre la diaspora comorienne (principale source de visiteurs), les touristes régionaux venus de l’océan Indien, et une clientèle internationale encore marginale mais potentiellement en croissance.

Les études de faisabilité doivent évaluer avec précision les taux d’occupation prévisionnels, les prix de référence du marché (Average Daily Rate), et les revenus annexes (restauration, services). Le contexte d’un “espace non touristique”, selon la terminologie de Jean-Christophe Gay, impose une grande prudence dans les projections de fréquentation, contrairement aux destinations matures de l’océan Indien comme Maurice ou les Seychelles.

Les contraintes structurelles

Les études de faisabilité doivent intégrer plusieurs contraintes spécifiques au contexte comorien. Le diagnostic de 2021 identifie notamment : l’accès aérien limité avec des liaisons internationales peu fréquentes, l’approvisionnement en eau et en électricité parfois défaillant, la disponibilité limitée de main-d’œuvre qualifiée dans l’hôtellerie, et les coûts d’importation élevés des matériaux de construction et équipements.

Les mémoires d’ingénierie consacrés aux projets d’Ouellah intègrent ces contraintes techniques, notamment en ce qui concerne la conception parasismique (les Comores se situent dans une zone d’activité volcanique), la résistance aux cyclones tropicaux, et l’adaptation aux conditions climatiques chaudes et humides. Ces aspects techniques influencent directement les coûts de construction et donc la viabilité économique des projets.

Les projections financières

Les études de faisabilité doivent établir des modèles financiers robustes couvrant les phases de développement, de construction et d’exploitation. Pour le Stars Hotel, KPMG a vraisemblablement élaboré des projections sur 10 à 15 ans, incluant les investissements initiaux (acquisition foncière, construction, équipement), les coûts opérationnels (personnel, énergie, maintenance), et les revenus prévisionnels par segment (chambres, restauration, événements).

La rentabilité des projets hôteliers aux Comores dépend fortement des hypothèses retenues concernant l’évolution du tourisme dans l’archipel. Les 8èmes Assises Internationales du Tourisme Durable et Responsable, tenues aux Comores, ont fixé des objectifs ambitieux de croissance touristique, avec un plan d’action post-COVID comprenant un “programme de relance sur le marché français” et des initiatives de développement d’infrastructures compétitives.

L’intégration dans les stratégies de développement territorial

La station balnéaire du Nord de Ngazidja

Le document de présentation aux Partenaires au Développement de décembre 2019 évoque explicitement le projet d’une “station balnéaire au nord de Ngazidja” comme composante majeure de la stratégie touristique nationale. Cette zone, située dans la région de Mitsamiouli, a été identifiée comme prioritaire pour le développement hôtelier en raison de ses plages, de sa proximité avec l’aéroport international et de ses conditions naturelles favorables.

Cependant, un mémoire de géographie soutenu en septembre 2020 à l’Université d’Antananarivo par HAMIDOU HASSANE, intitulé “Blocage à la mise en tourisme au nord de la Grande Comore”, identifie plusieurs obstacles au développement de cette zone. Ces blocages, de nature foncière, sociale et environnementale, doivent être pris en compte dans les études de faisabilité des projets hôteliers envisagés dans cette région.

L’approche du tourisme durable et responsable

Les 8èmes Assises du Tourisme Durable et Responsable ont établi un cadre stratégique pour le développement touristique des Comores, avec cinq objectifs majeurs : développer des infrastructures compétitives, préserver le patrimoine, soutenir l’économie touristique, promouvoir la destination Comores, et protéger l’environnement. Ce cadre influence directement la conception et l’évaluation des projets hôteliers.

Les études de faisabilité contemporaines doivent ainsi intégrer des critères de durabilité environnementale, d’impact social positif pour les communautés locales, et de valorisation du patrimoine culturel. Cette approche, promue notamment par l’organisation Community Centred Conservation (C3-Comores), vise à éviter les écueils du développement touristique non maîtrisé observé dans d’autres destinations insulaires.

Les enseignements des études réalisées

Les facteurs de succès identifiés

L’analyse comparative des différentes études de faisabilité et diagnostics touristiques permet d’identifier plusieurs facteurs critiques de succès pour les projets hôteliers à Grande Comore. Le positionnement de l’établissement doit tenir compte de la segmentation de la clientèle, avec une offre différenciée pour la diaspora, les touristes régionaux et les clientèles internationales de niche (plongée, écotourisme, tourisme culturel).

L’intégration dans l’écosystème touristique local constitue un autre facteur déterminant. Le diagnostic de 2021 recommande la création d’un “office de tourisme insulaire” pour coordonner les acteurs et structurer l’offre. Les projets hôteliers doivent s’inscrire dans cette dynamique collective plutôt que de fonctionner en circuit fermé.

Les risques et défis persistants

Malgré les études approfondies, plusieurs projets hôteliers aux Comores ont connu des difficultés de réalisation ou d’exploitation. Les risques identifiés incluent : la volatilité politique pouvant affecter la confiance des investisseurs, les délais et surcoûts liés aux défaillances infrastructurelles, la difficulté à maintenir des standards de service internationaux avec les ressources humaines locales, et la saisonnalité marquée de la fréquentation touristique.

Le contexte de “mise en tourisme” progressive, plutôt que de destination établie, implique également des risques commerciaux spécifiques. Les taux d’occupation peuvent rester durablement inférieurs aux projections, surtout en l’absence d’une promotion touristique coordonnée et d’une amélioration substantielle de la connectivité aérienne internationale.

Les perspectives de développement

Les projets en préparation

Le Catalogue des sites d’investissements hôteliers du PIDC de 2023 identifie plusieurs nouvelles opportunités de développement à Grande Comore, témoignant de la continuité de l’intérêt pour le secteur. Ces sites bénéficient d’une pré-qualification par les autorités, facilitant les études de faisabilité en fournissant des données de base sur le foncier, les accès et les infrastructures disponibles.

Le plan d’action issu des 8èmes Assises du Tourisme prévoit également un “tableau de projection des investissements” définissant les priorités sectorielles et les montants cibles pour le développement hôtelier. Cette planification vise à orienter les études de faisabilité vers les zones et concepts les plus porteurs pour l’économie touristique nationale.

L’évolution des méthodologies d’étude

Les études de faisabilité hôtelière aux Comores évoluent vers une approche plus intégrée, tenant compte non seulement de la viabilité financière des projets individuels, mais aussi de leur contribution au développement territorial et à la durabilité environnementale. Cette évolution reflète les standards internationaux contemporains et les attentes des bailleurs de fonds et institutions financières internationales.

L’utilisation croissante d’outils numériques (systèmes d’information géographique, modélisation 3D, simulation financière) permet également d’améliorer la précision et la fiabilité des études, réduisant les risques d’échec des projets.

Conclusion

Les études de faisabilité hôtelière à Grande Comore représentent des outils essentiels pour structurer le développement touristique de l’archipel et sécuriser les investissements nécessaires à la modernisation de l’offre d’hébergement. Les projets emblématiques comme le Stars Hotel, analysé par KPMG, ou les complexes d’Ouellah, étudiés dans le cadre de travaux académiques rigoureux, témoignent d’une professionnalisation progressive de l’approche du développement hôtelier.

Ces études révèlent toutefois la complexité particulière du contexte comorien, caractérisé par un potentiel touristique indéniable mais un stade encore liminaire de mise en tourisme. Les contraintes infrastructurelles, la faiblesse de la demande actuelle et les défis opérationnels imposent une grande rigueur méthodologique et des projections prudentes. Le succès des futurs projets hôteliers dépendra largement de l’amélioration de l’environnement global du tourisme, incluant l’accessibilité aérienne, la formation professionnelle, la préservation environnementale et la promotion internationale coordonnée de la destination Comores.

Voir aussi

Sources

  • KPMG Lebanon (2009), “Stars Hotel, Grande Comoro - Feasibility Study”
  • GAMIL Mohamed Abdallah (2021), “Conception et étude d’un complexe hôtelier de sept étages avec sous-sol sis à Ouellah, Grande Comore”, Mémoire de Master, Université d’Antananarivo
  • ASSIANDI Haidar (2008), “Projet de construction d’un complexe hôtelier 4 étoiles sis aux Comores”, Mémoire d’ingénieur BTP, Université d’Antananarivo
  • CLAUDE Michel (2021), “Diagnostic touristique de la Grande Comore”, Tourisme Sans Frontières
  • Ministère du Tourisme des Comores (2022), “Rapport des 8èmes Assises Internationales du Tourisme Durable et Responsable”
  • Union des Comores (2019), “Un nouveau pôle touristique de l’océan Indien”, Conférence des Partenaires au Développement, Paris
  • AGENCE NATIONALE POUR LA PROMOTION DES INVESTISSEMENTS (2014), “Les opportunités d’affaires aux Comores”
  • PIDC (2023), “Catalogue des sites d’investissements hôteliers”
  • GAY Jean-Christophe (2000), “Le tourisme dans un espace non touristique : le cas de la République fédérale islamique des Comores”, L’information géographique